La loi Besson s'adresse, à compter du 01/01/99, aux propriétaires de logements neufs et anciens destinés à la location.

Malgré sa grande complexité, elle est assez attrayante. L'une de ses grandes particularités est d'avoir une durée de vie illimitée. Dans le domaine immobilier, il est extrêmement rare qu'un système de défiscalisation soit permanent. Autre particularité, le régime Besson comprend deux dispositifs, dont l'un est réservé à l'immobilier ancien, domaine qui ne bénéficiait jusqu'à présent de quasiment aucun avantage fiscal (seule la loi Malraux fait exception).

Depuis le 1er janvier 1999, la loi de Finances 1999 prévoit la mise en place d'un statut du bailleur conventionné auquel sont liés des avantages fiscaux.

Applicable aux baux signés depuis le 1er janvier 1999, cette disposition dite " du bailleur privé conventionné " prévoit de permettre au propriétaire de bénéficier d'avantages d'une part dans le cadre d'un investissement locatif dans le neuf et d'autre part dans le cadre d'une acquisition d'un bien ancien destiné à la location.
Les avantages fiscaux offerts par la loi
Pour le neuf

Cette loi permet à toute personne qui investit dans l'achat d'un appartement ou d'une villa destiné à la location, pendant une durée minimale de 9 ans, de déduire de ses revenus imposables 65% de son investissement, en deux périodes :

- 8% du prix d'acquisition (ou de construction) par an durant les 5 premières années,
- 2,5% par an pendant les 4 années suivantes.

Le plafond du déficit foncier est limité à 10.700 € par an.
Cependant pour rentrer dans le cadre de la loi, des conditions en termes de loyers pratiqués et de revenus des locataires sont imposées.

Cette loi permet à toute personne qui investit dans l'ancien de bénéficier, pendant une durée minimale de 6 ans, d'une déduction forfaitaire sur ses revenus fonciers portée à 25% au lieu de 14% en droit commun si cette personne respecte certaines conditions.

De la même manière que dans le cas d'un logement neuf, des conditions en termes de loyers pratiqués et de revenus des locataires sont imposées.

Des garanties pour le propriétaire
L'investissement " Besson " est sécurisant en raison de loyers qui sont plafonnés mais garantis. En effet, la loi Besson apporte des garanties partielles pour le propriétaire et tout particulièrement une sécurité plus grande pour l'encaissement de ses loyers puisque :
- les allocations logement dont bénéficie le locataire lui sont versées directement.
- une garantie peut être mise en oeuvre contre les impayés de loyer et de charges locatives (avec un maximum de 9 mois pour une location de 3 ans).

III - Qui peut en bénéficier ?
Il y a deux conditions à respecter : l'une concerne le plafonnement des loyers, des maxima ont été fixés pour les baux signés en 2002 (voir ci-dessous), puis seront relevés chaque 1er janvier, l'autre concerne le plafonnement des ressources du locataire qui doivent être inférieures à un certain seuil variable selon la composition du foyer fiscal et du lieu d'habitation (voir tableau).
Plafonnement des loyers
Pour bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit s'engager à ce que les montants des loyers pratiqués ne soient pas supérieurs à des plafonds fixés par décret.

Pour le neuf :
- 12,5 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone 1 bis),
- 11 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération parisienne (Zone 1),
- 8,5 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants (Zone 2),
- 8 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).

Pour l'ancien :
- 11 €/m²/mois à Paris et communes limitrophes (Zone 1 bis),
- 9,5 €/m²/mois dans le reste de l'agglomération parisienne (Zone 1),
- 6 €/m²/mois dans les agglomérations de plus de 100.000 habitants (Zone 2),
- 5,5 €/m²/mois dans les autres communes (Zone 3).

Plafonnement des ressources des locataires
Les ressources qu’il faut prendre en compte sont le revenu fiscal figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de bail. Ainsi, les ressources à prendre en compte pour un contrat signé en 2002 sont celles de l’année 2000. Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’évolution annuelle du SMIC.
Pour les baux conclus en 2002, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Exemple:
Vous souhaitez louer votre appartement situé en Province à un couple avec un enfant. Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Besson, les revenus annuels de vos locataires ne doivent pas excéder 29.167 € pour les baux conclus en 2002.
Conditions particulières
Le logement ne peut être donné en location ni à un membre du même foyer fiscal que le propriétaire, ni à un membre de sa famille.

Le locataire doit l'utiliser en tant que résidence principale.

IV - Les 8 règles d'un investissement réussi

Pour parvenir à une bonne, voire excellente rentabilité, il faut adopter (comme pour tous les investissements), des règles de prudence et de rigueur. Avant toute chose, n’oubliez pas qu’un investissement Besson est avant tout un projet immobilier. Ne pensez jamais qu’il s’agit d’un investissement financier, vous risquez de faire de graves erreurs. Comme tout projet immobilier, deux critères seront donc à privilégier : la qualité et la localisation du bien, le prix d’achat.
8 critères essentiels :

1. Localisation du bien acheté : Certains " quartiers " ou " zones géographiques " sont en devenir, d'autres au contraire font supporter de très gros risques. Attention de ne pas se laisser tenter par des emplacements non " prouvés ". Les brochures commerciales restent des brochures et ne suffisent pas du tout à évaluer le bien
2. Prix d’achat du bien Il faut absolument comparer avec d'autres biens, c'est une règle absolue : appeler une agence immobilière, faire appel à un spécialiste de confiance, comparer aux annonces locales. Il peut arriver que certains programmes " investisseurs " soient vendus 10% à 12% au-dessus du prix réel du marché ; cette différence a un impact immédiat sur la rentabilité finale de l’opération, puisqu’en fin d’investissement, le bien devra supporter une moins-value significative par rapport à son prix d’acquisition.
3. Type de programme Attention de ne pas dépasser 50% (environ) de locatif dans la résidence, car trop de locatif induit un niveau d'entretien plus faible, des " reventes groupées " donc plus difficiles, et augure moins de la qualité du programme.
4. Qualité de la construction Faire appel à des professionnels reconnus dans l'immobilier, à un expert externe ; il est recommandé d’aller visiter d'autres programmes du même constructeur.
5. Financement Attention de ne pas prendre un taux et des conditions trop élevées, certains particuliers semblent contents de constater un déficit important car ils réduisaient leurs impôts et semblaient donc satisfaits de payer des frais de dossier, et des taux élevés ! Attention, le déficit n'est pas un avantage en soi.
6. Déficit fiscal et trésorerie Quand le déficit fiscal se termine (4 ans environ), il faut à nouveau payer des impôts. Attention de le prévoir, car les remboursements continueront à devoir être payés. En raison de problème de trésorerie, certains particuliers se trouvent contraints de réaliser une nouvelle opération d’investissement pour réduire les impôts, c'est un cycle dangereux...
7. Fiscalité Vérifier bien que la tranche d'imposition du ménage est dans les deux tranches supérieures et qu'elle le restera dans les prochaines années (enfants etc…) ; il ne suffit pas de prendre la tranche d'imposition de la première année pour prévoir la rentabilité ; dans les tranches d'imposition plus basses, l’investissement Besson est très rarement rentable.
8. Sécurité C'est un point qui devient important : codes d'accès, visiophone, gardiennage etc... ; ces points vont jouer sur les prix de revente.

V - Conclusion
Avant toute chose, pour faire un bon investissement immobilier, le critère principal c'est le logement lui-même et les caractéristiques de celui-ci (nombre de mètre carré, exposition, localisation…).

Outre le fait que le dispositif de la loi Besson est lourd sur le plan administratif, le vrai problème de la loi Besson est sans doute son plafond : compte tenu de l'amortissement à 8% et de la déduction forfaitaire sur les loyers, le plafond de 10.700 €, déductible du revenu global, est atteint avec une acquisition d'environ 130.000 €.

Les réticences peuvent également naître des interdits (pas de parents locataires, pas de résidence secondaire, pas d'usufruit, etc.) et des contraintes en matière de prix de loyers et ressources des locataires.

Il vaut mieux investir dans les secteurs où le loyer pratiqué en location libre se rapproche du plafond autorisé. C'est le cas de la plupart des marchés de Province. En Ile-de-France, seule la grande couronne semble éligible au dispositif Besson.

N'hésitez pas à rechercher de grandes surfaces : le plafonnement des loyers les pénalise moins (même sur le marché libre, le loyer au mètre carré baissant avec la superficie). D'où l'intérêt des appartements familiaux de trois pièces et plus, car leur loyer autorisé se rapproche de celui du marché.

Complément : Loi De Robien

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